מה עדיף: דירה להשקעה או השקעה בשוק ההון?

כולנו רוצים לחיות ברווחה כלכלית, עם מספיק כסף בצד כדי לממש חלומות ולהסיר דאגות. יש כאלה שאף ירצו להגיע לפרישה מוקדמת, טרם גיל הפנסיה הקבוע בחוק.

חלק טוענים שדירות להשקעה יובילו למטרה הנכספת, בעוד שאחרים אומרים שעדיפה דווקא השקעה בשוק ההון. מי מהם צודק ובאיזו דרך כדאי לכם לבחור? או שאולי אפשר גם וגם, בלי להתפשר? במאמר הזה נעשה לכם סדר בבלגן.

דירה להשקעה

נדל"ן תמיד היה מצרך מבוקש, אם מסיבות כלכליות ואם מסיבות פסיכולוגיות. יש כאלה שירצו דירה למגורים מכיוון שזה מקנה יציבות וביטחון, בייחוד בגיל מבוגר כאשר יש פחות כוח וסבלנות למעברי דירה ולבעלי בתים כאלה ואחרים.

מצד שני יש כאלה שירצו להשקיע בדירה לא למגורים, מכיוון שערכו של הנדל"ן (לפחות בישראל) נמצא כמעט תמיד במגמת עלייה, ועל כן יש רווח פוטנציאלי לא קטן אם יודעים לשחק את המשחק.

לצורך הפשטות, כאן נעסוק רק בדירה להשקעה / להשכרה (לא למגורים שלנו כבעלי הדירה). כמו כן לא נעסוק גם בסוגים אחרים של נדל"ן להשקעה, כגון נדל"ן מסחרי, קרקעות וכן הלאה.

יתרונות של דירה להשקעה:

• פטור ממיסים (בדירה יחידה) – ללא מס רכישה 8% עד שווי של 1.978 מיליון שקל, ללא מס שבח 25% עד שווי של 5 מיליון שקל וכן פטור ממס הכנסה על שכר דירה עד 5,654 שקל (הסכומים משתנים מעת לעת).
• יכולת מינוף – משכנתא היא סוג של מינוף, מכיוון שאנו משלמים רבע מעלות הדירה (בדירה יחידה), מקבלים את השאר מהבנק ואם נמכור את הדירה לאחר עליית מחיר, נישאר עם יותר כסף (פטור ממס).
• לא מרגישים תנודתיות – שוק הנדל"ן יכול להתנדנד למעלה ולמטה, אבל בעל הדירה לא מרגיש את זה בכיס.
• סמל סטטוס, תחושת יציבות וביטחון – אין צורך בהסברים.

חסרונות של דירה להשקעה:

• חוסר נזילות – הדירה יכולה להיות שווה 10 מיליון שקל, אבל זה כסף שאינו נזיל לשימוש מיידי ("כסף בקירות").
• התעסקות מתמדת – החלפת שוכרים, תיקונים שעלולים לעלות הון, תקופות ללא שוכרים, סכסוכי שכנים (לעיתים) ועוד.

דירה במחיר למשתכן

מחיר למשתכן (שם רשמי "דירה בהנחה") הוא פרויקט ממשלתי המאפשר לזכאים חסרי דירה (ולמשפרי דיור) מעל גיל 35, לרכוש דירה במחיר מופחת באמצעות מכרז (תנאי הזכאות המלאים כאן).

שיעור המימון של המשכנתא יהיה גבוה מהשיעור הרגיל הנהוג של 75% מהערכת השמאי. המשמעות היא שבדרך כלל דרוש הון עצמי של 100 – 150 אלף שקל לדירה במחיר למשתכן, זאת כאשר הערכת שמאי לא עולה על 1.8 מיליון שקל. אם ההערכה גבוהה יותר, החישוב ישתנה. יש גם הטבות נוספות במשכנתא, כגון ריבית מופחתת ועוד.

מפרט הדירות קבוע והגודל נקבע בצורה הבאה:

• גודל מינימלי – 75 מ"ר.
• דירת 3 חדרים – עד 90 מ"ר.
• דירת 4 חדרים – עד 110 מ"ר.
• דירת 5 חדרים – עד 125 מ"ר.

השקעה בשוק ההון

מסחר במניות בבורסה הוא אפיק השקעה מניב, שניתן ליישם בכמה דרכים: מצד אחד תיקים מנוהלים בדמי ניהול גבוהים יחסית (פנסיה, גמל, קרן השתלמות, פוליסת חיסכון ועוד) – ומצד שני מסחר עצמאי בדמי ניהול כמעט אפסיים.

מכיוון שמניות נוטות להביא את התשואה הגבוהה ביותר, לא נדבר כאן על אגרות חוב (אג"ח) או על השקעות מסוג אחר בשוק ההון. כמו כן לא נעסוק במסחר יומי, אלא בהשקעה "עצלה" לטווח ארוך שמטרתה להגדיל את ההון שלנו (10 שנים ומעלה).

יתרונות של השקעה במניות:

• תשואה גבוהה לאורך זמן – בדרך כלל 6 אחוז ומעלה לשנה.
• ללא הון התחלתי – למעט סכומים זניחים הדרושים במקרה של מסחר עצמאי (לרוב 10 עד 20 אלף שקל).
• נזילות מיידית – הכספים זמינים לשליפה תוך מספר ימים (למעט פנסיה, רק בגיל פרישה, או קרן השתלמות שאינה זמינה).
• תהליך השקעה קל שאינו מצריך הליכים ארוכים ומסובכים.
• ללא הוצאות נלוות (עו"ד, מתווך נדל"ן וכו').

חסרונות של השקעה במניות:

• מס בגובה 25% על רווחי הון במשיכת כספים.
• תנודתיות שעלולה להיות גבוהה מדי לטעמו של המשקיע (למרות שגם פה, כמו בנדל"ן, לא מרגישים את זה בכיס אלא אם מוכרים).

אז מה עדיף – נדל"ן להשקעה או שוק ההון?

התשובה הפשוטה והנכונה ביותר – שניהם.

קודם כל העובדות הפשוטות:

ראשית, לא כל אחד יכול לקנות דירה, בייחוד עם המחירים המאמירים מדי שנה. עם זאת, ולמען הסדר הטוב, לרובנו יש דירה בבעלותנו. כ-60 עד 70 אחוז מהישראלים הם בעלי דירה (נכון ל-2021), כאשר כ-70 אחוזים מתוכם גרים בדירה שבבעלותם.

מצד שני, רוב האנשים כן יכולים להשקיע בקלות יחסית בשוק ההון, כי לא דרושים לכך סכומים גבוהים או פרוצדורות מתישות. למעשה, רובנו ממילא מושקע בשוק ההון באמצעות קרנות הפנסיה והגמל שאנו עתידים לקבל בגיל הפרישה.

שורה תחתונה: מי שיכול להרשות לעצמו גם דירה וגם השקעה בשוק ההון – נמצא במצב הטוב ביותר. יש לו גם נכס פטור ממס (בדירה יחידה) שיכול להניב שכר דירה (פטור ממס) לאורך שנים, וגם תיק השקעות נזיל מיידית למגוון מטרות.

ומי שלא יכול לקנות דירה? שישקיע בשוק ההון. השקעה של 1,000 שקל מדי חודש במדדי מניות רחבים (כגון המדד העולמי או S&P 500), יכולה להניב לנו מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים בחלוף 20, 30 ו-40 שנה או יותר. נכון, זה לא מתכון להתעשרות מהירה – אבל גם נדל"ן אינו מתכון להתעשרות מהירה, אלא אם יש כסף להשקעה מלכתחילה.

כאן ראוי לציין שדירה שנייה או יותר חייבות במס (בניגוד לדירה יחידה), וגובה ההון העצמי הדרוש למשכנתא עומד על 50% משווי הדירה (בהשוואה ל-25% בדירה יחידה). זו כנראה אחת הסיבות לכך ש"רק" פחות מ-400 אלף ישראלים מחזיקים בבעלותם יותר מדירה אחת.

רגע לפני סיום

אני מלווה לא מעט צעירים בני 30-35 שמתחתנים, גרים בשכירות וזוכים במחיר למשתכן – אבל בסוף מתקשים לאסוף את ההון הראשוני הדרוש לרכישה. פנו אליי לקבלת ייעוץ כדי להבין האם זה כדאי ואיך תוכלו לקנות דירה, בין אם בעצמכם ובין אם במחיר למשתכן – או שאולי עדיף לכם להשקיע בשוק ההון.

להרחבה: איך קונים דירה תוך 10 שנים >